Garantir son emprunt

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Un prêt immobilier est toujours assorti de garanties, demandées par l’établissement prêteur, pour s’assurer en cas de défaillance de l’emprunteur.

On distingue deux catégories de garanties : Garantie réelle ou cautionnement

Garanties réelles

Le principe est d’octroyer un privilège au prêteur sur un bien, que ce soit un immeuble – le plus souvent celui qui est financé – ou des valeurs mobilières.

Hypothèque conventionnelle et Privilège de prêteur de deniers (PPD) : ces garanties sont enregistrées au bureau des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire.

Elles garantissent au créancier que les biens ne pourront être revendus sans qu’il en soit informé, et sans qu’il puisse le jour de la vente être payé en priorité à concurrence de sa créance ( capital, intérêts, et frais éventuels à devoir).

En cas de défaillance de l’emprunteur, et après des recours amiables, le bénéficiaire de l’inscription hypothécaire ou du PPD, pourra exiger que le bien immobilier soit revendu, en étant encore prioritaire sur le produit de la vente.

Le privilège de prêteur de deniers se distingue de l’hypothèque parce que son coût d’enregistrement est inférieur, puisqu’il échappe à une taxe appelée taxe de publicité foncière.

Mais son utilisation est limitée aux seuls prêts qui ont pour vocation de financer un bien immobilier existant, dans le cadre d’une transaction amenant mutation de propriété.

Si le financement est d’un montant supérieur au prix de vente – financement de travaux ou des frais d’acquisition – le PPD sera complété par une hypothèque conventionnelle pour le montant dépassant le prix de vente.

Cela signifie aussi, que dans le cadre d’une renégociation d’un prêt immobilier, nécessitant une nouvelle prise de garantie, le PPD n’est pas admis puisqu’il n’y a pas mutation de propriété. Il faudra alors envisager soit une hypothèque conventionnelle, soit une société de caution.

Si le bien à prendre en garantie n’existe pas encore – VEFA ou contrat de construction – la garantie sera forcément une hypothèque conventionnelle.

Ce qui signifie que dans le cadre d’un projet de construction d’une maison sur un terrain, la partie du financement relative au terrain sera assortie d’un PPD, et le reste sera couvert par une hypothèque.

Cependant, si le financement est constitué d’un prêt PAS – prêt d’accession sociale – la garantie sera impérativement une hypothèque conventionnelle pour l’ensemble du projet.

Nantissement / adossement

Un financement immobilier peut être totalement ou partiellement garanti par le nantissement d’un capital financier.

Ce type de garantie est le plus souvent utilisée pour un prêt in fine, mais peut aussi s’envisager pour un prêt amortissable.

Pour sécuriser le remboursement du prêt souscrit, les banques et établissement de crédit peuvent accepter l’adossement d’une épargne.

Soit le montant apporté en garantie est supérieur ou égal à celui emprunté, et le prêteur n’exigera pas d’autre garantie ; soit il est inférieur et un PPD ou une hypothèque sera nécessaire en complément.

L’adossement porte généralement sur des capitaux gérés dans une enveloppe assurance vie, mais les PEA, compte titre  et contrat de capitalisation  sont aussi acceptés.

Le nantissement ne permet pas à l’investisseur de disposer du capital constitué sans l’autorisation du prêteur, et nécessite même son accord pour effectuer des arbitrages sur les choix d’investissements initiaux.

Cautionnement

Il est surtout question de société de caution, ou de cautionnement mutuel.

En effet les banques ont développé des partenariats avec des sociétés indépendantes, des organismes mutualistes, ou corporatistes, afin de proposer aux emprunteurs un mode de garantie alternatif aux garanties hypothécaires classiques.

L’intérêt est financier puisque le coût du cautionnement est généralement moins élevé que l’enregistrement des garanties classiques, et qu’il n’est pas nécessaire d’effectuer de main levée d’hypothèque (payante), en cas de revente du bien avant le remboursement total du crédit.

Parmi les principaux acteurs sur ce marché, on retrouve :

  • Crédit Logement partenaires de nombreux établissement de crédits dont BNP, Société Générale, CIC, Crédit Foncier, HSBC, UCB, etc.…
  • SACCEF, filiale et partenaire du groupe Caisse d’Epargne, et proposé par Barclay’s, Banque Palatine, Crédit Immobilier de France, etc.…
  • CMH (cautionnement mutuel de l’habitat) qui intervient uniquement sur les dossiers de la banque Crédit Mutuel
  • MGEN (mutuelle générale de l’éducation nationale) qui se porte caution sur des prêts souscrit par des membres de l’éducation nationale auprès de la banque CASDEN/Banque Populaire